Le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa rimangono un pilastro per chi accede al mercato immobiliare italiano, con IVA al 4% per nuove costruzioni e imposta di registro ridotta all'2% per compravendite da privati. Nel 2026, i requisiti soggettivi e oggettivi sono invariati, con verifica puntuale sul non lusso ex DM 2 agosto 1969, essenziale per immobili da costruire o ristrutturare.
Requisiti Soggettivi
L'acquirente deve soddisfare condizioni personali dichiarate in atto notarile.
Non possedere (né coniuge) altra casa di abitazione con diritti reali (proprietà, usufrutto, uso, abitazione) nello stesso comune della nuova; immobili in altri comuni non ostano.
Impegno a trasferire la residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito o acquisto.
Non aver venduto un'altra casa acquistata con agevolazione prima casa nei 12 mesi precedenti (salvo riacquisto entro 1 anno).
Eccezioni: inidoneità all'abitabilità dell'altro immobile nello stesso comune (es. locato a terzi o dimensioni ridotte); contitolarità con non coniuge.
Decadenza possibile entro 5 anni per violazione, con recupero imposte + sanzioni.
Requisiti Oggettivi
L'immobile deve essere idoneo ad abitazione stabile e non di lusso.
Categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 (escluse A/1, A/8, A/9).
Per fabbricati con altre unità nello stesso palazzo: irrilevante, purché l'unità autonoma (accessi, servizi propri).
Immobili da costruire (F/3, F/4): completamento entro 3 anni, accatastamento in categoria ammessa; presenza porzioni altre abitazioni non preclude.
Requisiti Tecnici Non Lusso (DM 2/8/1969)
Il non lusso si verifica alla fine lavori per costruzioni, confrontando le caratteristiche realizzate; basta una per unità unifamiliare/gruppo ≤4 o >4 in condominio per escludere agevolazione.
| Caratteristica | Limite Esclusivo Lusso |
|---|
Dal 2014, per IVA basta categoria catastale corretta; DM residuale per registro o controversie. Circolare 38/E/2005: dichiarazione in contratto vincola progetto finale.
Consigli Pratici
Per immobili da costruire, allegare progetto preliminare non lusso e perizia asseverata da tecnico/geometra.
