Accatastamento e completamento dei lavori
Solitamente consideriamo un edificio esistente quando i lavori di costruzione sono ultimati ed è stata rilasciata l’agibilità.
Tuttavia, per la concessione delle detrazioni l’Agenzia delle Entrate fa specifico riferimento al fatto che l’immobile risulti accatastato o con domanda di accatastamento in corso, se non risulta ancora censito.
Il concetto di domanda di accatastamento in corso lascia ovviamente il tempo che trova, visto che oggi la procedura è praticamente immediata.
A ogni modo, un edificio allo stato grezzo è di solito accatastato in una delle seguenti categorie:
• F3, unità in corso di costruzione
• F4, unità in corso di definizione.
Nel primo caso, l’edificio è palesemente non ancora ultimato. Nel secondo caso, invece, la differenza è sottile ma importante, perché essa identifica edifici di fatto già ultimati, ma di cui non è ancora stata stabilita la destinazione d’uso e la consistenza.
La differenza è importante anche perché l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che gli immobili accatastati in categoria F3 non possono usufruire delle detrazioni fiscali, mentre quelli in categoria F4 sì.
Orientamenti giurisprudenziali
A scanso di equivoci, è intervenuta sulla questione anche la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 13043 del 2019 a sancire l’inapplicabilità dei bonus fiscali ai lavori di completamento di un immobile in corso di costruzione.
La pronuncia era seguita alla richiesta di detrazioni fiscali da parte di un contribuente che aveva eseguito proprio dei lavori di completamento.
Il contribuente aveva chiesto le detrazioni fiscali per recupero del patrimonio edilizio e riqualificazione energetica, ritenendo di aver eseguito lavori di ristrutturazione, non avendo modificato né sagoma né volume del fabbricato. A testimonianza del fatto che l’edificio fosse già esistente sosteneva che fosse dotato di energia elettrica ed esibiva a tal proposito il contratto di fornitura sottoscritto.
Per prima cosa la Cassazione ha risposto che la presenza dell’energia elettrica non è una prova sufficiente per l’esistenza del fabbricato, perché necessaria in tutte le fasi di cantiere. E con questo assunto rispondo anche ad alcuni utenti che mi avevano posto la stessa osservazione.
In secondo luogo, l’edificio è risultato accatastato proprio nella categoria F3, per cui palesemente in corso di costruzione.
Di fatto, quindi, i giudici hanno confermato che l’espressione ristrutturazione edilizia indica letteralmente il recupero di costruzioni già esistenti, e non già gli interventi di completamento di immobili ancora in corso di costruzione.
Eccezione tra i lavori di completamento
L’unico intervento di completamento di un edificio a rustico che si può considerare detraibile è quello di ultimazione del box auto, garage o altra tipologia di posto auto.
Questa costituisce infatti l’unica eccezione in cui è possibile detrarre le spese per la realizzazione di una nuova costruzione.
In caso di completamento, le strutture portanti sono già realizzate, per cui sarà possibile detrarre ad esempio le spese per realizzare la pavimentazione, gli intonaci, la tinteggiatura, l’impianto elettrico e la serranda del box.
La detrazione è del 50% su una spesa massima di 96.000 euro, ripartita in 10 quote annuali.
Completamento di un intervento di ristrutturazione
Abbiamo quindi appurato che gli interventi di completamento non sono detraibili perché sostanzialmente di nuova costruzione.
A questo punto occorre però fare una distinzione importante. Tra i lavori di completamento possono esserci anche quelli relativi a una ristrutturazione in corso interrotta per vari motivi (ad esempio mancanza di fondi, trasferimento di proprietà o, perché no, interruzione cantiere per lockdown).
I lavori possono essere ripresi in un secondo momento, con la richiesta di un nuovo titolo abilitativo se quello originario è scaduto. È evidente però che in questo caso si tratta di completamento di lavori di trasformazione di un immobile esistente e quindi detraibili.
Si tratta proprio di uno dei casi in cui il fabbricato può essere accatastato in categoria F4. Immaginiamo ad esempio un intervento di demolizione e ricostruzione a parità di volume (quindi di ristrutturazione edilizia).
I lavori vengono a un certo punto interrotti e l’immobile venduto. Per procedere al trasferimento di proprietà il fabbricato dovrà però essere accatastato e lo sarà proprio nella categoria F4. Il nuovo proprietario potrà proseguire i lavori, che in questo frangente saranno di ristrutturazione e quindi detraibili.
