Uno dei casi più frequenti, tra le domande che ci vengono poste, riguarda la possibilità di stipulare contratti di locazione aventi finalità turistiche, inferiori a 30 giorni, su un immobile in comodato. Ebbene, anche in questo caso è necessario chiedersi chi sia il soggetto tenuto alla dichiarazione di questo reddito. La domanda che solitamente ci si pone è se i canoni di locazione debbano essere imputati in capo al comodatario.
Eccezione alla regola generale per le locazioni turistiche
Il D.L. n. 50/2017 è intervenuto a modificare la normativa, prevedendo una particolare deroga in caso di locazione turistica. Questa normativa, in particolare, ha ampliato l’applicabilità della cedolare secca anche alle ipotesi della sublocazione e dei contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario. Fattispecie che, viceversa, risultano espressamente escluse dal campo di applicazione del suddetto regime sostitutivo in caso di stipulazione di contratti di locazione eccedenti i 30 giorni.
L’estensione si motiva con il fatto che le locazioni turistiche possono essere concluse anche dal locatario che (magari durante la propria permanenza in altro luogo) decida di sub-affittare l’immobile locato. Allo stesso modo, il comodatario che loca l’immobile ricevuto in comodato con locazioni turistiche, senza cedolare secca è tenuto a dichiarare il reddito nel quadro dei redditi diversi della propria dichiarazione. Questo ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del DPR n. 917/86.
Ratio della normativa
Stante la natura per così dire informale ed estemporanea delle locazioni brevi, le quali non necessariamente sono concluse da chi sia anche proprietario o abbia un diritto reale (ad esempio, l’usufrutto) sul bene è stata offerta questa deroga alla disciplina. Deroga che consente al comodatario dell’immobile di tassare in capo a lui i redditi derivanti dalla locazione turistica. Questo non è un obbligo, bensì una facoltà concessa dal legislatore. Esso, infatti è voluto venire incontro a quanti utilizzino queste forme contrattuali per la messa a reddito dell’immobile.
L’utilizzo della locazione breve turistica, quindi, ha spinto il legislatore verso una modifica strutturale della normativa.
La regola generale che disciplina la tassazione dei canoni di locazione di immobile ricevuto in comodato prevedono che sia il soggetto titolare del diritto reale sull’immobile (comodante) a dichiarare il reddito. Questo è tenuto a presentare la propria dichiarazione dei redditi annuale e tassare il relativo reddito. Tale disposizione è indipendente dal fatto che il canone di locazione si entrato effettivamente nella disponibilità del comodante o meno. Pertanto, occorre prestare particolare attenzione a questa casistica per la presentazione della dichiarazione dei redditi. La deroga a questa regola generale si ha nel momento in cui il comodatario effettua locazioni turistiche sull’immobile ricevuto. In questo caso vi è la possibilità (attenzione, non l’obbligo) che sia direttamente il comodatario a dichiarare il reddito da locazione nella propria dichiarazione dei redditi, potendo sfruttare anche la cedolare secca, qualora più conveniente rispetto alla tassazione IRPEF. Tale valutazione di convenienza, legata alla tassazione in capo al comodante o comodatario ed alla valutazione tra IRPEF o cedolare secca opportuno che venga effettuata ogni anno.
