Dal 2024, la normativa sulle locazioni brevi e sulle attività ricettive turistiche cambia profondamente, introducendo obblighi di sicurezza uniformi per tutte le strutture, anche se non gestite in forma imprenditoriale. Vediamo insieme cosa prevede il nuovo quadro normativo e come distinguere correttamente le due tipologie di attività.
Obblighi comuni a tutte le attività ricettive (imprenditoriali e non)
Con l’art. 13-ter del D.L. 145/2023 (convertito in Legge 191/2023), è stato introdotto l’obbligo per tutte le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a locazioni brevi o a finalità ricettive – indipendentemente dalla forma giuridica della gestione – di essere dotate di:
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Estintori portatili a norma di legge, da posizionare:
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in prossimità degli accessi,
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vicino alle aree di maggior rischio (es. cucina),
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almeno uno per piano, uno ogni 200 mq,
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conformi al punto 4.4 dell’Allegato I del DM Interno 3 settembre 2021;
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Dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, a tutela della sicurezza degli ospiti.
🔍 Questi obblighi valgono anche per chi affitta saltuariamente o con finalità non imprenditoriale, ad esempio:
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Proprietari che affittano una seconda casa per pochi giorni l’anno;
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Privati che affittano stanze all’interno della propria abitazione.
Quali obblighi aggiuntivi per le attività imprenditoriali?
Se la gestione dell’attività ricettiva assume carattere imprenditoriale, si applicano ulteriori obblighi previsti dalla normativa statale e regionale:
- Conformità degli impianti: elettrico, gas, idrico, riscaldamento/raffrescamento, ecc., ai sensi del DM 37/2008 e normative locali.
- SCIA e iscrizione in Camera di Commercio: obbligatorie per le strutture ricettive gestite professionalmente.
- Requisiti urbanistici e igienico-sanitari: secondo la disciplina regionale di riferimento.
Come distinguere un’attività imprenditoriale da una non imprenditoriale?
Secondo la giurisprudenza e la normativa fiscale (es. L. 178/2020, art. 1 co. 595), si considera attività imprenditoriale quando:
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l’attività è svolta con continuità e finalità di lucro;
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si offrono servizi accessori (es. colazione, pulizia giornaliera, cambio biancheria);
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il soggetto è organizzato professionalmente, anche tramite collaboratori;
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si supera il limite delle 4 locazioni brevi nell’anno (dal 2024, oltre tale soglia è obbligatoria l’apertura della partita IVA).
Sanzioni
La normativa prevede sanzioni importanti per chi non si adegua:
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Da 600 a 6.000 euro per ogni violazione relativa alla mancata installazione di estintori o rilevatori;
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Da 2.000 a 10.000 euro in caso di esercizio di attività imprenditoriale senza SCIA.
Conclusioni
Che tu sia un imprenditore del settore turistico o un privato che affitta occasionalmente una casa vacanze, da oggi la sicurezza degli ospiti è una priorità normativa. Installare estintori e rilevatori non è più una scelta: è un obbligo di legge.
Lo studio è a disposizione per:
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verifiche di conformità,
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predisposizione delle comunicazioni obbligatorie,
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apertura di SCIA e pratiche camerali.
